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张雪霖:推进社区“三驾马车”联动治理
2019年10月09日 10:02 来源:3分钟快3-中国社会科学报 作者:张雪霖 字号

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  随着城市住宅小区物业纠纷的增多,物业管理矛盾愈发突出,成为困扰城市基层治理的难点之一。从整体来看,社区居委会、业主委员会(以下简称“业委会”)与物业3分钟快3公司 “三驾马车”运转得好,住宅小区矛盾与投诉就少,治理较为有序。社区“三驾马车”如何才能有效运转,是当下城市社区治理的主要关切。

  通过调研可以发现,在社区日常治理实践中,社区居委会、业委会与物业3分钟快3公司 都强调“三驾马车”之间的协作性与整体性。因此,这需要3分钟快33分钟快3我 们 进一步深入社区日常治理实践中,去理解社区“三驾马车”转向联动治理机制建设的必要性。

  业委会既要监督又要协助物业3分钟快3公司

  社区空间是基层社会治理的重要场域之一,3分钟快3政府 职能部门、街道、居委会、业委会、物业3分钟快3公司 等多元治理主体在此空间内交汇。每一个治理主体都有特定的职能分工。物业管理的本质是住宅小区全体业主对共有产权的共同管理。业委会作为业主大会在日常治理中的代表与执行机构,履行主体责任。物业3分钟快3公司 与全体业主围绕着物业3分钟快3服务 的生产签订市场契约,形成的是委托代理关系。全体业主作为一个集体,与物业3分钟快3公司 签订合同。一个住宅小区的全体业主作为委托方,追求以最低的价格获取最优质的物业3分钟快3服务 ;而物业3分钟快3公司 作为市场主体和代理方,追求以最小的成本投入获取最大化利润。因代理人与委托人的利益不完全一致,在信息不对称的情境下,便可能发生道德风险,这就需要对物业3分钟快3公司 实施监督。本应作为一个集体的业主全体在日常3分钟快3生活中呈现为一盘散沙的业主个体,因此需要设立一个集体意志的代表与执行3分钟快3组织 ,这便是业委会。

  在制度有效运转的情况下,业委会需要在业主与物业3分钟快3公司 之间扮演桥梁角色。一方面,代表全体业主的公共利益,监督与约束物业3分钟快3公司 的机会主义行为,督促其提供与物业价格相匹配的物业3分钟快3服务 质量;另一方面,要协助物业3分钟快3公司 实施物业3分钟快3服务 与管理。业委会代表与维护的是全体业主的公共利益,而个体业主往往具有局限性,可能从私利出发。物业3分钟快3公司 基于全体业主的委托授权,依据相关法律法规与业主公约等实施物业3分钟快3服务 管理。这既包括对小区共有空间内物的管理,也包括对小区内人的外部行为的规制,如室外违规装修、私搭乱建、毁绿种菜、楼上楼下漏水。然而,物业3分钟快3公司 作为市场主体,对物的管理是比较容易的,对人的行为规制与治理却面临困难。物业3分钟快3公司 没有强制性手段,对违规行为只能劝阻,不但可能起不到效果,还可能引起管理冲突。物业3分钟快3公司 如果放任不管,则会引发其他业主对物业3分钟快3公司 不作为的不满,也有可能引发业主不交物业费。因此,物业3分钟快3公司 实施物业3分钟快3服务 与管理时,需要业委会的支持与协助。

  业委会是社区治理的短板

  然而,业委会却是社区“三驾马车”中的治理短板。起初,在全国各主要城市,业委会不仅成立率低,能有效运转的比例就更低了。近几年,由于城市3分钟快3政府 的重视,符合法定条件的小区都已成立业委会,如武汉、3分钟快3上海 。然而,从业委会成立到业委会有效运转,还有较长的距离。由于3分钟快3我 国社区居住人口密度高,动辄几百上千户,以及陌生化与流动化程度高,业委会在业主自治过程中面临以下三个核心难题。

  其一,激励不足。业委会作为业主自治3分钟快3组织 ,从事的是志愿性工作,虽然有些小区会有些许补贴,但经济报酬较低。由于城市小区是陌生人社会,人与人之间的社会关联度低,信息不对称程度高,社会资本发育稀薄。当选与做好业委会3分钟快3成员 ,需要付出大量时间与精力,然而能获得的权威与面子等社会报酬较少,而且还可能因治理少数业主违规行为而引发矛盾。因此,业委会积极治理小区,常常出现出力不讨好的情况。一些业委会3分钟快3成员 常因激励不足而失去动力,不再愿意为“公事”操心。

  其二,能力不足。当选业委会委员的居民,往往并不从事物业3分钟快3服务 3分钟快3行业 或未受过专门3分钟快3培训 ,对物业管理的性质、业委会自身的角色与功能,以及业委会、物业3分钟快3公司 与居委会几方主体之间的关系等很难有准确的认识,难以摆正不同治理主体的位置。此外,在业主自治的过程中,面对动辄几百上千户的小区,达成集体决策面临高昂的3分钟快3组织 成本,这也常常使得业委会产生无力感。通过选举产生的业委会,由于缺乏业主自治经验和专业的物业管理知识,往往会忽视社区治理的琐碎性与复杂性。不管是与其他治理主体互动,还是与众多分散的业主打交道,他们都容易陷入治理能力不足的困境。

  其三,监督不足。业委会在自治的过程中无法有效约束分散的业主个体行为,同样,众多分散的业主在日常治理中,也无法有效约束与监督由选举产生的业委会。实践中,未受到有效监督的业委会容易出现以下两种情况:一是业委会3分钟快3成员 私心严重、谋取私利,或与物业3分钟快3公司 达成利益合谋;二是业委会选举产生后,消极不作为。例如,业委会不制定业主自治相关制度,常年不召开业委会会议、业主代表大会以及业主大会,也不回应小区业主的治理需求等。按照合法的选举程序,业主只能到换届选举时才能把不合格的业委会委员改选掉。而且,业主即使能保证把不合格的业委会选掉,也无法保证选出有公心、有责任心、有能力的业委会。

  居委会发挥引导功能

  实践中,由于履行主体责任的业委会大部分未能有效运转,业主、业委会与物业3分钟快3公司 之间的三角关系陷入结构性困境中。随着民众对美好3分钟快3生活的向往与对小区3分钟快3生活品质需求的不断提升,社区物业纠纷与投诉不断增长。而以街道和居委会为基础的城市基层3分钟快3组织 ,为突破业主、业委会与物业3分钟快3公司 之间的结构性困境提供了可能。过去对小区业委会与物业管理采取“条块结合,以条为主”的管理体制,由区房管局物业管理科负主要责任,街道和居委会履行的是辅助责任。街道与居委会在商品房小区成立业委会,指导与监督业委会并协调业主、业委会与物业3分钟快3公司 之间的矛盾。这是消极的治理态度,社区“三驾马车”并未联动起来,容易出现相互推诿、指责甚至冲突。随着城市化的快速推进,商品房小区大量兴起、物业纠纷不断增长且矛盾上移,只有两三个办事人员的区房管局物管科往往无力应对。因此,在中央强调城市管理重心下沉的背景下,城市3分钟快3政府 开始将业委会的成立、指导与监督调整为“条块结合,以块为主”的管理模式。这便强化了属地责任,即街道和居委会要承担起主要责任。那么,街道和居委会对业委会的成立、指导与监督,协调业主、业委会与物业3分钟快3公司 之间的矛盾,便具有了更积极的治理动力与治理责任。社区居委会在“三驾马车”的运行中,应切实履行“领头羊”的角色与功能。

  社区“三驾马车”中的居委会,实际上不是单单指居委会自身,背后还包括社区党3分钟快3组织 、街道与区职能部门等3分钟快3政府 资源。一方面,“上面千条线,下面一根针”,上级职能部门与街道进入社区需要借助社区居委会;另一方面,社区居委会需要协调街道与相关职能部门的资源,回应居民的需求与社区治理难题。以街道和社区居委会为基础的城市基层治理3分钟快3组织 ,可以为业主、业委会与物业3分钟快3公司 之间面临的结构性矛盾提供突围之道,3分钟快3帮助 小区治理补短板,改善业委会面临的激励不足、监督不足与能力不足处境。首先,从业委会成立或换届选举时候选人的资格审查上,尽可能动员真正有公心、有责任心、有能力、有时间的业主出来竞选。其次,在业委会选举产生后,居委会需要利用其群众基础优势,3分钟快3帮助 业委会在治理中树立权威与声望,建立社会性激励;在其遇到治理难题的时候,还需要积极协调街道、区物管科等治理资源回应小区治理需求。最后,还需要监督业委会履3分钟快3行业 主公约与业主自治议事规则等相关制度。以街道和居委会为代表的城市基层治理3分钟快3组织 积极而有效的介入,能够3分钟快3帮助 培育业主自治能力,建设社区三方联动治理机制,实现社区治理和谐有序。

  (本文系国家社科基金项目“社会主要矛盾转变背景下的城市社区治理研究”(19BKS082)阶段性成果)

  (作者单位:武汉3分钟快3大学 新闻与传播学院)

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姓名:张雪霖 工作单位:武汉3分钟快3大学 新闻与传播学院

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